观点提示:自2003年起，国家开始出台多项房地产市场调控措施，如“18号文”、“国八条”、“国六条”等，直到最新出炉的“国五条”及其细则。十年过去，人们对于调控政策褒贬不一。在全国政协委员张泓铭看来，房地产调控的关键是需求而不是增长，使房地产在满足民众实际居住需要的同时实现自身增长，为国民经济增长提供动力和贡献。
“密集出台的房地产政策表明了政府对稳定房价市场的态度和决心，与十年来调控的思想是一脉相承的。”全国政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭预计，如果房地产市场加速过热，政府还会有更大力度的调控措施。
调控应以经济手段为主行政手段为辅
不过，张泓铭委员指出，目前的调控措施从短期看来是合适的，有其合理性，比如抑制了投机行为，但也需要考虑更长效、更完善的根本性措施。“一直以来，我们的调控措施的行政性质比较强，好比一剂猛药，短期内效果好，给过热的市场降降温，但这是不得已而为之的，因为没有其他能够马上拿得出手且有效的措施。长期怎么办？我们不能永远靠限购、限贷来抑制房价，一旦政策放开，会不会报复性增长？即使政策不松动，长此以往也会产生副作用。”
“所以，房地产市场调控应以经济手段为主，辅以适当的行政手段。在特殊时期，可以适度强化行政手段，但不能长久持续。”他解释道，调控房地产的经济手段有很多，大的经济手段有财政、信贷两个方面。目前房产税改革是一个重点问题。目前我国在消费流通过程中税目很多，这其实限制了流通的效率。应当减少流通环节的税费种类以加快全部房地产资源的流通速度，增加持有环节的税费种类以推动存量房地产资源的优化，从流通环节和持有环节两个方面入手，共同实现提高房地产资源效率的目的。此外，此举还有利于政府收入和支出的稳定安排，减少房地产调控和税费改革的阻力。
调控政策不能“一刀切”
人们对于购房的需求是多样化的，但目前我们政策措施的精确差别化还不够完善，在某种程度上“一刀切”，影响了调控的效果。比如最近几年调控中提出了“抑制住房投资投机”口号，将投资和投机并列一棍子打死，而事实上两者是有区别的，需要抑制的是投机，没有做差别化处理。具体说来，调控区别对待自住、他住、无住三种不同的需求。
自住需求指购买者买房用来自住。目前的调控政策是“支持”自住，表现在对首次购房给予首付、贷款利率、契税等的优惠。张泓铭认为，从转换经济发展方式的要求来看，这些优惠与抑制住房投资投机的政策还不够，可以更加明确“鼓励”之意，从而符合经济发展方式转变、扩大内需和民生第一的要求。
他住需求针对的是在市场上租赁给别人居住，获取投资回报。“作为他住需求的投资存在有客观必然性，且对于稳定市场，有正面的作用。而把投资和投机并列，误伤了作为他住需求的投资。”张泓铭说。
无住需求的购房主要是为了等待价格上升到自己的期望水平，抛售套现。张泓铭委员认为，这部分需求危害较大。对这部分需求的限制，现在基本上已经达成共识，并且正在调控中实施，如限购政策和差别化税收、信贷政策等。但是问题依然存在，取决于调控主要是采取经济的手段还是行政的手段。
房价回归不是快速降价
而是相对回归
房地产调控要使房价能够回归到合理水平，对于普通民众来说，住房是关系到每一个人生活的大事，他们期盼的是房价的跌落。但房价回归的程度如何把握？张泓铭委员认为，所谓房价回归合理水平，是指房价的相对回归而非绝对回归，是相对于社会和居民的总体财富、物价、收入、经济发展水平等的回归，这一点很多人还没有明确的认识。他表示，房价回归包括两种形式和途径，其中“绝对回归”是指房价绝对下降；“相对回归”是指房价基本稳定，待国民经济各项指标的上升，使房价同其他产品和劳务的比价关系下降。目前我们的房地产调控主要不是靠降价，尤其不是快速降价，而是重相对回归，轻绝对回归，从而保证房地产市场乃至国民经济和社会的稳定。
来源：人民政协网 2013年3月5日
返回顶部