2007年11月，国务院9部门发布了《廉租住房保障办法》。该办法对于落实十七大的精神，推动全国住房保障工作具有积极的意义。但是，该办法也有不可忽视的偏差。该办法规定：“廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。”在中国当前条件下，希望“主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力”的良好愿望可能落空。原因有两个：
第一，中小套型住房奇缺，有了补贴租不到房。大多数城市从上世纪90年代末开始，中小套型的公房建设就已经停止，没有新增房源；同时，在旧城改造中，大量拆除了中小套型的旧（公）住房，取而代之是以中大套型的商品住房为主，平均套型面积从2001年的约82平米增大到2006年的130多平米。2007年以前，经济适用房建设量不仅逐年减少，而且平均套型增大，从2001年的60多平米增大到2006年的90平米以上。这一切，导致适用于低收入家庭租赁的中小套型住房奇缺。加之，进入城市的新居民和常住居民需要的租赁房也是以中小套型为主，进一步加剧了中小套型住房奇缺的程度。
第二，中小套型住房租金快速上升，有了补贴租不起房。大多数城市从上世纪90年代末开始，住房价格和租金不断上升。2001年全国商品住宅每平米销价为2017元，2006年提高到3119元，5年平均增长9%左右，租金随之水涨船高。中小套型住房奇缺又导致租金加速上升。可以预见，中国城市住房价格和租金较快上升的局面，在未来的5—10年间还将一定程度地持续。
一些住房保障起步早的城市，在过去几年的实践中，已经实行以租赁补贴为主的办法，实际效果却令人遗憾。由于中小套型住房奇缺和租金快速上升，所发补贴租不到、也租不起房，绝大部分补贴只能被享有者用于一般生活消费。有些城市试图用租赁合同作为领取补贴的前提，以保证补贴用于实际租赁，但虚假合同盛行，查不胜查，只能听之任之。以租赁补贴为主的廉租住房制度的上述弊端，已经成为社会的公开秘密。政府投入了大量的资金，但廉租住房保障的目的没有真正达到。
以租赁补贴为主的廉租住房保障不能真正奏效的实际情况，许多地方的管理者是了解的，但还是偏爱这种方式。其原因源于两个顾虑：一是担忧建设、购买廉租住房的财政负担过重。二是担忧旧公房制度的弊病重现，政府会长久背负管理的包袱。
上述两个顾虑亟待解决。关于财政负担重的问题，只要廉租住房实物可以真正解决最困难群众的住房保障，恐怕我们无法回避所必要的资金投入；况且近十年尤其是近五年来各地财政的增长是如此之快；同时在工作节奏上，可以分步解决最困难群众的住房实际需要，并非一定要毕其功于一役。只要政府真心诚意地做，相信群众会有评价，会有等待的信心和耐心。关于旧公房弊病的问题，应该有这样的思想准备，廉租住房实物制度不仅要解决最困难群众的住房保障，而且要有新的管理制度设计，不能让它成为旧公房制度的翻版，关键在于有限期、有制约的租赁制度。
有人说：租赁（货币）补贴是发达国家住房保障的主要形式和趋势，为何我们不能用？这是一种极大的误解。须知，实行货币补贴为主是有条件的。一是中产阶层成为社会结构的主体，他们的支付能力与住房市场价格基本适应，一个小的货币补贴就可以撬动他们的住房消费，没有大规模实物保障的必要。二是全社会住房供求平衡或相对过剩。反观今天的中国，大部分城市的发展水平还缺乏这两个条件，我们不能跨越历史发展阶段，盲目照搬发达国家以货币补贴为主的住房保障方式。因此，中国不仅需要适度扩大住房保障面，而且迫切需要提供保障性实物。
海外的廉租住房实际情况到底如何呢？廉租住房实物仍然是他们住房保障的重要甚至主要形式。迄今为止，香港政府累计建造廉租住房65万套，约占全港住房总量的35.6%以上；新加坡有6万户住在政府提供的廉租住房内，约占全部家庭的8.6%。即便是发达国家，也保持相当数量的公共住房廉价出租。
以上分析和材料说明，在一个不太短的阶段中，我国城市廉租住房保障制度，应该以提供实物为主，对低收入住房困难家庭“主要通过发放租赁补贴”，那是将来等到我们具备了两个必要条件以后的事。当然，对于现在已经具备这样两个条件的极少数城市，不妨也可以实施“主要通过发放租赁补贴”的保障方式。
根据以上分析，本人建议：第一，当前管理部门应尽快通过适当的形式表明，廉租住房办法就是（或是“主要”）提供实物的办法，迅速指导各地的工作，防止偏向扩大走上弯路。第二，在未来的住房保障规章、条例修订中，明确廉租住房是城市低收入住房困难家庭住房保障的主要形式，只有在中小套型住房充分、租金稳定的城市，才逐步转向“主要通过发放租赁补贴”。
发言人工作单位和主要职务：上海社会科学院城市与房地产研究中心主任
来源：人民网·中国政协新闻网
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