上海社会科学院法学研究所王海峰博士、副研究员最近就群租现象进行研究，提出：
群租并非一个法学概念，而是房地产市场上出现的一个新名词。我们不能因为其中含有一个“租”字，就想当然地认定“群租”是一种民法意义上的租赁法律关系。
笔者认为，群租包括两种模式：一种是租赁性质的合租，即出租人（主要指房屋所有权人）将房屋出租给两个或两个以上承租人用于居住的行为。它的特征是：承租人为两个或两个以上，且相对固定；出租人与承租人之间属于房屋租赁法律关系，如承租人享有房屋的优先购买权等；房屋性质为居住性用房。
另一种是经营性质的“家庭旅馆”，即经营者（大多数是“二房东” ）以赢利为目的，把居住用房改变为非居住用房，将房屋用于经营家庭旅馆。它的特征是：客户人数较多，且流动性大；房屋被分割为若干小间用以经营，或以床位的形式对外经营；房屋的用途已经转变为非居住性用途；时间一般较短且不定期；房东和客户之间不属于房屋租赁法律关系，而是经营服务业者与消费者之间的法律关系，租金受服务品种、质量等因素的制约。
群租两种模式中，颇受争议的是经营性质的“家庭旅馆”。该模式的衍生品种因市场需求的不同而不断出新，如“托管+日租”模式便是沪上新出现的一种群租现象，这种现象已经引起了邻里的强烈不满和小区居民安全感的下降。笔者呼吁，为了促进群租市场健康有序地发展，必须加强对群租市场的管理，并将之纳入法制化轨道。
目前，上海市现行相关立法是以房屋租赁行为为调整对象的，主要包括《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理实施办法》、《租赁房屋治安管理规定》、《上海市外来流动人员租赁房屋治安管理办法》、《上海市住宅物业管理规定》等。这些法律法规是规范“合租”行为的法律依据。由于“家庭旅馆”的当事人不能认定为承租人与出租人之间的租赁法律关系，房屋的性质也不再是居住性用房而是经营性用房，因此，现行立法对这种家庭旅馆现象缺乏强制有效的实施效果。例如，依据《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定，居住房屋租赁合同订立生效后，出租人应到社区事务受理中心办理纳税申报和租赁合同登记备案手续，不具有本市户籍的承租人（包括承租的同住人）应办理居住登记手续。由于家庭旅馆存在客户流动性大、承租时间短等特点，经营者和客户之间根本不可能办理相关手续。
由于上海市对“家庭旅馆”存在着立法上的漏洞和政府管理的缺位，因此，大量存在的家庭旅馆现象对社会治安和小区安全管理形成诸多隐患。沪上首起群租诉讼就是因物业管理公司拒绝“二房东”将8张床铺搬入小区而引发的。
上海市立法机关应针对“家庭旅馆”的经营特点和运作模式，以单独立法的形式对之进行规范和调整，包括开业经营资格的公安、卫生、消防、工商等前置性行政审批制度和程序、适于经营房屋的性质与条件、经营业者的治安义务和纳税义务、以及客户的义务等等。
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