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万勇:上海经济社会发展如何用好五个“新空间”

日期:2020/07/10|点击:11


可有序探索将旧区改造、城市更新、乡村振兴、产城融合、夜间经济等五大方面作为新时期上海社会经济发展的“新空间”的可能性。

新的形势下,上海需要寻找社会经济发展的“新空间”,主要基于四个方面的时代背景,一是新冠疫情下社会经济发展存在新特点、新需求,迫切需要寻求新突破;二是上海经济发展密度不高,虽然经济总量靠前,但从国际上看仍然差距较大;三是与其他城市一样,上海面临经济下行压力,急需找到新的经济增长点;四是上海建设用地规模非常有限,增量空间已经不多。在上述时代背景之下,上海亟待充分挖掘社会经济发展“新空间”。

上海社会经济发展的“新空间”的提炼与选择,需要综合考量四个方面的要素。一是新空间需要具有一定规模。考虑到上海总体经济体量比较大,新空间必须对经济发展产生显著影响,才能具有比较鲜明的适应新时代的标识度。二是新空间需要具有区域均衡性,不仅兼具旧城和新区、城市与乡村的协调发展,还要满足各个区域的均衡发展。三是新空间必须符合时代主题和世界大都市的主流发展趋势,需要有机结合与穿插当代众多现代城市发展的全新理念。四是新空间需要以提高经济发展的质量和效率为目标,而不能再以外延式、粗放型用地为条件。根据上述标准,经过一定分析、梳理,可有序探索将旧区改造、城市更新、乡村振兴、产城融合、夜间经济等五大方面作为新时期上海社会经济发展的“新空间”的可能性。

首先是城市建设中的老区改造。当前,上海旧区改造最急迫的对象,主要是缺乏独立厨卫设施的老旧居住房屋,集中分布于中心城旧住区和郊区老镇老街。按照市委市政府“能留尽留、能改则改、该拆快拆”和“保基本、保安全”的原则,应抓紧推进这一针对最困难群体的民生项目。据统计,上海中心城区有十五万户以上的手拎马桶市民,仅征收一项就需要五千亿以上的资金投入。在房屋征收后,对保留历史建筑进行修缮提升,对无保留价值的建筑进行拆除新建,也将带动房地产、家居、建材等相关产业的发展。如果再加上郊区老镇老街不成套居住房屋的拆除重建,旧区改造工作总投入将有望达到万亿规模。若要在2025年前基本解决中心城区十几万户手拎马桶问题和同样规模巨大的郊区老镇老街不成套居住问题,不仅可以实现巨大的住房条件改善的社会效应、总体环境提升的环境效应,还可实现每年千亿规模的经济投入和投资拉动,意义十分重大。在新冠疫情情况下,鉴于不成套房屋不具备开展防疫所需要的居家隔离条件,基于公共卫生需要,旧区改造工作的推进也显得尤其紧迫。

其次是城市更新中历史建筑保护。除前述属于民生改善的旧区改造工作之外,还有很多老大楼、花园住宅、新式里弄、工人新村、工业遗产等历史建筑式的存量空间,结合转型升级、业态调整、风貌保护、环境整治、国资盘活等,保护与改造工作意义重大。截止2019初,仅黄浦区外滩区域老大楼就共涉及建筑面积116万平方米(目前尚有141栋、86万平方米有待再开发和利用),全市老大楼规模则更大;到1949年止,上海共有各种风格的独院式花园住宅160余万平方米,如果扣除为数不多的花园住宅已被更新利用,总的基数也仍然很大;另外,上海新式里弄、工人新村和工业遗产的规模也非常巨大。上述存量资产,总体规模至少达数百万平方米之巨。但是由于各种历史原因,很多历史建筑仍处于超负荷使用(花园住宅、新式里弄、工人新村)、错配利用(作为居住使用的老商务大楼)、低效利用(工业遗产)等的状况。同时,这些历史建筑大多数属于直管公房、系统公房等产权性质,暂时还属于经济意义上的“沉睡空间”,离实现其实际经济价值的距离还很巨大。一旦像思南公馆(花园住宅)、外滩源(老大楼)、新天地/建业里(里弄)、八号桥(工业遗产)那样,通过城市更新、民生改善,辅以机制的创新、政策的完善、模式的探索,对低效、错配、高负荷的存量物业进行空间挖潜、用途优化、品质提升、环境改善,继而转化成高效高价值资产,也是完全可能与可行的。另外,随着上海城市空间的不断拓展,城市更新的范围也将逐渐放大,由目前以居住和工业为主的建筑更新,逐渐扩展到商业、办公等经营性物业,和文化、教育、医疗、体育、绿地等公益性物业,城市更新的经济体量将更为宏大,完全具备万亿级规模的潜力。

第三是乡村振兴中的郊区乡村风貌的改造。上海要建设“卓越的全球城市”,必须实现城乡融合,促进乡村振兴,激活农村的“沉睡资源”和“失落空间”,实现美丽乡居。上海市乡村振兴战略规划(2018-2022)提出,把握当前农宅进入集中翻建期的窗口期,以城镇化地区和经规划的农民集中居住点为主要载体,确保在实现宅基地减量化目标的前提下,通过向城镇集中、平移集中等方式,着力推进农民相对集中居住。据2019年统计,上海共有约75万户郊区农民,考虑到集中居住的现实情况,预计约有一半农民原址居住,另一半农民将异地居住并适度集中。对于异地居住的农民,结合政策导向,以进城进镇上楼为主,少部分归并平移。而对于原址提升的农民,也将会开展美丽家园、美丽乡村、美丽庭院等的建设。按照有关政策标准,2035年前预计共将释放上万亿元以上的经济势能。如果再加上随之而来的土地整理、河道治理、路桥修建、市政完善、设施提升、郊野公园等的配套建设和治理,整体而言,也将是一项万亿级规模的宏大工程。如以2035年基本完成为限,每年会释放出数百亿元的经济潜能。此外,如果再算上乡村振兴和农民集中居住所产生的土地流转、建设安装、环境改善、产业导入等社会经济发展这本大账,其意义就更加重大。

第四是产城融合中的产业园区再塑。实施产城融合的对象,主要是产业园区及其周边地区,也包括中心城区内功能性区域。例如张江、金桥等原来比较纯粹的产业园区,以及陆家嘴等商务功能过分集中的中央商务区。在缓解经济下行压力、提高经济发展密度、集约节约利用土地等的要求下,在产业园区向社区、城区转变的条件逐渐成熟的情况下,上海大力推进产城融合、转型升级、职住平衡的工作恰逢其时。目前,上海产业园区的建筑规模普遍不高,越来越不能满足园区内企业的发展需求;随着电子信息、科技研发、文化创意等洁净产业的发展,产业融合、功能混合已变得可能;随着工业用地规划设计理念的发展,容量提升、用地综合也开始具有可行性。上海104个工业地块(764平方公里)和195平方公里整体转型工业用地,共计近千平方公里,若按平均每平方公里扩容一定比例的建筑容量进行估算,则会释放出亿级平方米的建筑增量,按目前的建设、安装、配套等成本估算,单园区扩容这一项工作就会产生万亿级的硬件投入。园区扩容后,原有企业生产经营的空间需求得到满足,新兴企业也纷至沓来,园区税收也得到增加。同时,由于产城融合、职住平衡、转型升级、用地兼容、功能混合等工作的推进,园区逐渐向社区、城区转变,也将带来城市活力的提升、空间效率的提高、资源配置的优化和经济活动的增加,区域经济密度也将随之提升。此外,园区内其他存量建筑和设施也会进行相应改善,从而带动市政设施、配套服务等的发展。这样一来,总的经济规模也是万亿级。

五是夜间经济中的商业服务业空间延展。目前,全球城市消费开始由过去对空间的延展变成对时间的延展,夜间经济已成为各大都市的发力点。上海于2019年出台关于上海推动夜间经济发展的指导意见,全力推动夜间经济的繁荣发展。夜间经济的发展对象主要是城乡商业服务业空间和尚未得到充分利用的“消极空间”。打造夜间经济的核心逻辑是,通过对各类适宜空间的积极利用,激活空间,拉动消费,提升城市活力、城市魅力和城市温度。着力推进夜间经济之前,上海批发零售业增加值和旅游业增加值合计约为6500亿元,增长率平均约为5%以上。而对夜间经济的大力推进,将使相关产业的经济体量大幅度跃升,年均增量也将达到数百亿元,到2035年增量加和也具有万亿级规模的可能性。夜间经济的爆发还会带动周边交通、物业、演艺等的发展,也将拉动一定规模的经济发展。随着上海打造“一江一河”世界级滨水区、“世界级会客厅”以及“上海服务”、“上海制造”、“上海购物”、“上海文化”四大品牌,夜间经济的爆发将成为激活城市空间、展示城乡形象、助力经济增长、诠释城乡文化的有效载体。

来源:上观新闻 2020710

作者:万勇,上海社会科学院城市与房地产研究中心主任、研究员





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