“为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听了感到十分痛心。什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。”———国务院总理温家宝
3月14日上午，国内A股股市一直走势良好。但到了下午，形势急转直下，地产股几乎全线跳水。其中，泛海建设(000046,股吧)几乎跌停，莱茵置业(000558,股吧)跌9.64%，国兴地产(000838,股吧)下跌8.38%，万科、金地、保利、招商四大龙头房企也无一幸免。而与房地产板块相关的其他权重板块，如水泥、煤炭、建筑等，也随之下滑。在地产股的带动下，股指迅速转为下跌，上证综指收报2391.23点，跌2.63%，为2011年11月30日以来的最大跌幅。
引发地产股跳水的直接原因，业内人士认为，或许与国务院总理温家宝在第十一届全国人大第五次会议闭幕后举行的记者会上的讲话有关。
而从3月14日的股市表现可以推断，房地产市场必将掀起新的一轮降价潮。
“合理回归”终有目标
“房价降多少才算合理回归”是一直让市场迷茫的往事，这甚至成为居民和政府心中对于本轮房地产调控的预期：何时结束、以什么成果结束？
而此番温家宝总理的讲话，对房地产市场和居民购房预期产生了巨大影响。
21世纪不动产分析师粟日认为，温家宝首次明确定义了什么是房价的“合理价位”。此前，国务院文件以及国务院主要领导多次提到，要使房价回归“合理价位”，但什么是合理价位，市场人士一直在猜测。
粟日引用国家统计局的数据说，北京2011年的房价收入比为12.94，相当于北京普通家庭收入13年才能在京买一套均价水平的商品房，这个房价收入比显然偏高，肯定算不上是合理的，必须继续回归，也就是下降。
粟日表示，温家宝的表态对那些尚有幻想心理的开发商，是一味及时的清醒剂。虽然去年10月以来部分城市的楼盘开始降价，有的降幅还比较大，但总体来看，房价下跌幅度非常有限，绝大多数城市去年底的房价同比仍在上涨。2012年房价必须继续下跌，才能接近或达到中央对合理价位的预期目标。为此，开发商只有加大降价力度，舍此没有其他选择。
网友舒圣祥则认为，“房价远远未回合理价位”给了公众明确的想象空间，这对于当前“眉来眼去”的楼市既得利益者无异于一声警告。网友特之最DXG坚信，温总理的表态将让看空房地产预期再度上升，房产行业的洗牌即将全面展开，对于那些资金奇缺的中小房企而言，接下来可能需要选择———是体面地退出，还是被残酷地兼并？过去只要入行就赚钱的“辉煌时代”将难以再现。
事实上，就在3月14日当天下午，陕西、河北等地网友已纷纷算出当地的“总理房价”（按两条标准算出来的房价）应该是多少，结果大部分“总理房价”是目前当地市场房价的一半左右。也就是说，目前大部分一线城市的房价需要至少下跌一半以上，才符合“总理房价”的要求。
但是，如果目前商品房市场价格真的下跌50%，恐怕大多数地方政府难以承受。
上海社科院城市与房地产研究中心原主任张泓铭认为，以2011年房价高点为基准，一旦房价绝对下降到实质性程度例如20%左右，相对回归就要成为主要策略。因为房价绝对回归到20%～30%就是敏感区域，需要特别注意。
“一方面，此前买房人多是首付20%，一旦房价降幅超过这个比重，大批人群将拒绝还贷，由此触发银行信贷危机。另一方面，从上市公司报表来看，房地产行业净利润在10%左右。房价降20%还可承受，但如果再往下降，难免开发商会"跑路"。”张泓铭如是说。
房价收入比尚难定论
近日，清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，房价的爆发性增长是从2008年开始的，那么，也应该通过宏观调控使房价回归到2008年以前的水平。目前，房价只是没有涨，稳定在一个水平线上，但稳住房价不是最终目标，最终目标是让老百姓买得起房。现在不少购房人持币观望，等待调控效果。一些地方的微调政策，实际上就是“松调控”，一旦持续，极有可能导致大范围政策放松，影响房价下降预期。
问题是，楼价真能重回2008年以前的价位吗？业界对此并没有明确的说法。星河湾地产董事长黄文仔强调，现在开发商处在两难阶段：降得太快会引起早期业主的反对；如果不降，在这种调控情况下也卖不出去，就会影响到生存问题。“房地产开发商也挺难，有时感觉到很悲观。房地产确确实实不像外边看上去的那么好。”黄文仔坦言。
其实，对于网民算出的“合理房价”，业内人士并不认同。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，上述的这个计算法错漏很多，“太离谱了”，其实是在挑拨民愤。
杨红旭表示，房价是否合理，以房价与收入比为参照，确实比较科学和合理。但在统计和国际比较方面，存在很大难度。根据他近几年持续跟踪研究中国房价与收入比得出的结论是：拿近些年内数据进行纵向比较，大致可认为全国房价与收入比在6～7倍属合理区间，北京、上海、杭州等城市8～10倍尚属合理。
“2011年全国平均为7.5倍，略偏高，按今年房价下跌的趋势，预计今年将回落至6.9倍左右，接近合理区间。”杨红旭说，但一线城市和部分东部二三线城市，房价收入比显著偏离合理区间，北京、上海、厦门、杭州、深圳等城市多在12倍以上。
不过，也有说法认为，“房价收入比”并不是一个绝对可靠的计算方法。
据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍， 国内目前流行的4至6倍的说法，经考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马(Andrew
Hamer)在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。
对于温总理讲话，深谙房地产品牌营销之道的陈真诚认为，房价与居民的收入相适应一说，应当是指老百姓的真实收入对比和切身感觉，不是一些人所拿出的自己想当然计算出来的所谓房价收入比数据。“事实上，在中国当前，对于房价收入比，几乎没人能真实计算出来，也未必能真实、有效地说明问题，哪怕是"大概"。” 中国建设报记者 张东林 北京报道
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