从国外公共住房政策的工具演变来看，这些国家大多经历了从“砖头”向“人头”的转变
2011年8月，广州市政协委员、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟在微博上“晒出”了广州市住房保障办对其相关提案的答复。其中透露，广州正在研究停止新建经济适用房、限价房，新增的保障房均以公租房的形式建设。
而在不久前召开的上海市经济适用住房申请供应工作新闻通气会上，上海房管局宣布从第二批起，有资格申请经济适用房的市民人均月收入标准将放宽至3300元以下，人均财产标准放宽至12万元以下。这是上海市第二次放宽经济适用房申请准入标准。据上海市房管局副局长庞元透露，今年上海将新建2000万平方米、约40万套经济适用住房。准入标准有望继续放宽。
但在经适房规模扩大、申请准入标准不断放宽的背后，上海的经适房却也面临着“被剩”的局面。
经适房遭遇出售难
一方面是大量的低收入者想买经适房，却因够不上“门槛”而买不了；而另一方面，开发商却因手中逐渐堆积的房源难卖而一筹莫展。上海经适房售卖陷入这样的窘况让人始料未及。
2009年6月上海首推经适房，按照当时颁布实施的《上海市经济适用住房管理试行办法》，申购经济适用房的家庭人均月可支配收入要求不超过2300元，家庭人均财产要求不超过7万元。
但此后的首批经适房申请中，准入标准调整为人均月收入2900元以下、人均财产9万元以下。然而，即便门槛放低，经适房的销售依然萎靡不振。2011年4月，浦东新区三林经适房基地推出首批房源，在为期一个月的申请中，6000多户拿到预检表的家庭只有3500户提出了申请，近半数房源“被剩余”。
今年6月第二批经适房开始申请，准入标准再度放宽，即人均收入为3300元以下、人均财产12万元以下。如果按一家三口两室户房型（这类房源约占经适房总房源的70%）面积约65平方米，单价为5200元—8500元估算，一套经适房的售价大约是34万元至55万元。
为配合经适房的销售，上海市公积金管理中心最近又发布《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则》，通过公积金购经适房首付降至两成。
但据上海建设银行（601939）一位相关负责人向《上海国资》透露，目前到该行申请贷款的500多户试点家庭中，平均额度仍为15万—16万元左右，相对于贷款人群的收入情况而言（大部分贷款者为普通工人或街道管理人员，学历较低，年龄平均在40岁左右，未来收入的上升空间较小），其购买经适房的资金压力依然较大。上海市经适房准入人群收入与购房能力不匹配的现实，导致大量应覆盖人群放弃了申请资格。
定位偏差
为何设置经适房准入标准时，没有考虑到这一点？据参与前期调研的社科院专家透露，此前考虑经适房购买人群的收入标准时，上海将申请者的存款、股票债券和原有房产（估算的价格）也一并计算在其财产收入之内。但实际上，许多经适房申请者并不想把原有房产出售，这就造成了准入人群经济实力与购房能力的不匹配。此外，还有一部分符合申请条件的人群，更愿意等待原有房子动迁，主动放弃申请，又造成了一部分房源的剩余。
但与此同时，众多有购房需求的夹心层人群却又不符合申请的资格，被挡在了申请门槛之外，使其购房难题更加凸显。
上海房地产经纪学会副会长、上海威斯顿不动产管理学院院长印华告诉《上海国资》:“经适房造好卖不掉，主要是因为市场错位。有钱的人不想买，没钱的人买不起。此外，其他省市的经适房建设还滋生了不少腐败现象，个别省市经适房造得比商品房还要好，变成了‘权利房’，国家提供了土地、低息贷款和其他福利，但最终享受到的却不是真正需要的人。”
上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍也持相同的观点，她对《上海国资》表示：“这种现象的根源是上海的许多经适房带有福利性质，功能定位不够准确。”
据她了解，目前一些大学新建一批批带有福利性质的房子分配给员工，也称之为“经适房”。实际上，经适房不应该带有福利性质，而应具有“促进”的性质。这样，随着门槛的逐步放开，也能使社会夹心层中有潜在购买力的人群，包括刚毕业的大学生和外来务工人员有机会参与购买经适房。
“房源规划和配套设施的缺陷，是造成经适房售卖困难的又一个原因。”上海社会科学院房地产研究中心学术部副主任陈则明告诉《上海国资》，上海经适房的大量房源集中在闵行、宝山、青浦、浦东等比较边远的郊外，离原来的工作地址相对较远，交通并不方便，生活配套设施也不尽如人意。特别是由于前期规划方面的不足，造成这些区域内商业配套开发迟缓，开发商没有动力进入，也无法进行商业化运作。最终，这些房源不为看好，致使其相对被剩。
如何突破僵局？
政府部门对购买保障性住房有两种补贴模式，一种是“砖头”补贴模式，一种是“人头”补贴模式。“砖头”补贴模式，即政府为低收入家庭提供房子，申请者以较低的租金或房价的形式返回。“人头”补贴模式，即政府以现金的方式，按低收入家庭的人头计算，以市场平均租金或较低的售价，每月对申请者进行补贴。目前的经适房采用的是“砖头”补贴模式，其突出问题是建房周期长，容易造成低收入家庭高度聚居，并出现售房困难等问题。
“从国外公共住房政策的工具演变来看，这些国家大多经历了从‘砖头’向‘人头’的转变。在进行住房制度改革、建立市场经济条件下住房新制度和住房保障新制度时，我们应该在考虑本国国情的基础上借鉴国外的经验，注重‘人头’手段的运用。”姚玲珍说。
姚玲珍认为，要建立“人头”补贴的模式，必须建立起严格的监管和审核体系，监督符合标准的家庭把补贴真正用到改善住房条件上，不能移作他用，这样一套体系的建立需要一个过程。
当前，政府部门亟需加强经适房的合理规划，并根据实际需求规划先行，建立一套滚动的、可持续开发的机制。政府要加强引导，吸引更多的开发商参与配套设施建设，建立必要的交通设施和商业网点。
陈则明认为，经适房申请的准入标准应该进一步放宽，未来甚至应该不设置硬性的门槛。尤其是对经适房售卖困难的部分房源，可以考虑不设门槛，从而推动房源的出售，使开发商及时收回成本，避免房源被剩造成的损失。
姚玲珍对《上海国资》说：“对于经适房功能定位的改革势在必行。只有合理地调整好经适房的功能定位，经适房准入人群收入与购房能力才能更加匹配。”在廉租房和经适房申请标准的人群中间、在经适房和商品房购买人群中间分别存在一批夹心层，未来经适房的功能定位要充分考虑到他们的需求。具体操作上，政府可以采取相应的措施，帮助夹心层购买经适房：一是首付补贴，二是贴息减税，三是提高公积金贷款比例，从而使经适房真正发挥“促进”公共住房保障发展的功能。
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