房地产调控辨疑（下）

房地产调控辨疑 能不能动用行政手段？

其三，能不能动用行政手段来调控？

一些人称：政府的房地产调控是需要的，但是得用经济手段，现在出台的一些调控政策用了行政手段，直接干预了微观决策。这种看法，是对政府调控手段的片面理解。

任何国家政府对于经济的调控手段，无非是经济手段、行政手段和法律手段三种。严格点说，法律手段是前两种手段的稳定化和固化，因此，问题的焦点在于经济手段和行政手段孰先孰后、孰重孰轻的安排。按照一般市场经济体制的要求，政府调控市场应该首先和主要采用经济手段，比如财政、税收、利率、信贷、费用等经济杠杆。当经济手段的调控作用不足或者经济手段失灵时，也可以采用行政手段。尤其当经济手段效应递减时，要加大行政手段的力度。在上世纪70年代，美国总统尼克松竟然下令在相当一个时期内冻结工资和物价， 2008年美国总统奥巴马勒令冻结银行家们的奖金等举措，就是行政手段调节经济的生动案例。

房地产既是一个市场问题，也是一种经济问题。经济手段和行政手段当然全部适用于它。鉴于前文所说的房地产问题的三大重要性及其市场中供求难以匹配的特点，优先使用经济手段，随时补充行政手段，必要时特别加强行政手段，应该说更加合理。

例如，本轮房地产调控，始于去年12月9日的国务院常务会议，为抑制住房需求过热，首先推出的是财政部 “个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的经济手段。今年1月，国务院发布“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”11条，其中，“加大差别化信贷政策执行力度、继续实施差别化的住房税收政策”两种经济手段，是调控需求的重点内容。同时，反复宣传“坚决遏制部分城市房价过快上升”的要求。此后，住房市场出现了平稳现象。但是，到2010年3、4月间，住房市场又出现趋热现象。国务院随即在4月份颁布“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”10条，除了提出“实行更为严格的差别化住房信贷政策和发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”的经济手段之外，首次提到了“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”这一明显的行政手段。但除北京之外，绝大多数城市没有实施。此后，全国住房市场再度出现了平稳现象。但是，到8、9月间，又出现快速趋热现象。很明显，经济手段已经不足以抑制住房需求过热。所以，9月底中央管理部门强调“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的行政手段。可见，政府也不愿轻易使用行政手段，但是如果房地产市场对经济手段置之不理的话，行政手段可能是最后的、也是最有效的手段了。

其四，能不能在通货膨胀背景下做好房地产调控？

还有些人说：在通货膨胀背景下，房地产作为社会资产的主要部分，价格上涨是必然的。这类观点，颇有市场和挑战性，但仍然需要仔细辨析。

首先，在通货膨胀条件下，房地产价格上涨不是必然的，是有条件的，需要在货币流动和房地产市场之间没有任何的障碍。鉴于房地产的不动产特点和价值容量巨大，不受约束的货币可以大量流向房地产，才引起房价猛涨。倘若在货币流动和房地产市场之间设置了障碍，甚至筑起一堵高墙，那么房地产价格上涨还是必然的吗？

其次，如果通货膨胀推动下房地产价格猛涨不予抑制的话，有可能引发严重的风险。通货膨胀推动的房地产价格猛涨，会形成一波一波的上涨浪潮，引导人们形成不断看涨、永不跌落的市场预期，随后吸引后续一批一批买家的进入，把房价推向极致。此时，一旦发生社会经济方面的任何导火线，都可能引发房价连续猛跌，所谓房地产泡沫破灭，拖累金融体系，最后危及整个经济体系，后果不堪设想。上世纪80、90年代的日本，90年代中后期的东南亚，本世纪第一个10年中后期的美国，都吃够了这一苦头。如果我国放任通货膨胀推动房地产泡沫，总有一天也要吃苦头的。所以，在通货膨胀条件下，中国必须对房地产进行政府调控，必须要稳定房价。

中国国土辽阔，房地产区域特点明显。在同样的通货膨胀条件下，各地房地产调控的策略可以不同，大体上可以这样划分：在房价偏低的城市，可以容忍房价与通货膨胀有所协调；在房价正常的城市，可以容忍房价以低于通货膨胀的速度发展；在房价偏高尤其是严重偏高的城市，应该使之温和下降，至多只允许房价原地踏步。实施这样温和的区别对待策略，这既是兼顾国民经济平稳增长的需要，也是维护社会稳定和民生稳定的需要。

 

（作者为上海社会科学院房地产研究中心主任、研究员）