对于房地产市场的调控，其实从上世纪90年代中期就已经开始了。那时的调控，大都是由建设部、财政部、央行等部门来进行，也没有房地产调控这样的称谓。一直到2005年开始，才有了以中央政府名义实施的房地产的综合调控。多年来，社会上对房地产调控有多种评价声音，主要的疑问集中在四个方面。
其一，要不要对房地产进行调控？
一些人称：中国既然实行市场经济体制，商品房就让市场去调节好了，政府管好住房保障就行。市场做市场的事，政府做政府的事，各管各。这种看法，是对政府职能片面的理解。
首先要知道，中国的商品房市场，天然地就不是一个完整的市场体制。商品房的供给数量及需求平衡，很大程度上取决于土地的供给。但是，现在商品房建设用地的初始供给是由政府调节的。在人多地少的国情下，政府为了保护粮食和农副产品生产需要，也为着子孙万代的可持续发展考虑，必须实施偏紧的商品房用地的供给政策，同时配以偏紧的商品房需求政策。两项偏紧政策目标的实现，都需要政府对市场进行调控。这样一说，就把“商品房让市场去调节”的前提给否定了。
其次，即便说中国商品房市场是一个完整的市场体制，政府的调控仍然是必要的。正面来看，这是由于房地产三个方面的重要性所要求的：一是房地产品的作用十分重要，要求市场稳定。无论是为居民还是为机构提供必需品，作为不动产的房地产品，都是一项重大的成本和费用。它的供求状况和市场价值变化，对于居民生活和机构运行具有重大的利益关系。它的稳定 （不等于固定、也不排斥趋升）是居民生活稳定和机构运行稳定的前提。二是房地产业的作用十分重要，要求市场稳定。房地产业对众多产业的带动和对国民经济增长的推动作用，人所共知。房地产业的稳定，是国民经济稳定的重要因素。三是房地产市场同国民经济安全的相关性很大，对稳定的要求很高。房地产市场同国民经济安全的相关性，主要体现在同金融的关系上。房地产的开发贷款和购买贷款在银行贷款中，一般要占20%-30%，甚至更多。根据国际经验，如果房地产价格长期连续猛涨，总有一天上升动力枯竭不得不跌落，造成银行大量坏账并引发国民经济的系统性风险。包括日本、美国在内的许多国家，在此问题上都栽过大跟斗。
反过来说，房地产单靠市场调节可能解决不了问题。一般地看，无论是中国的市场经济还是西方的市场经济，都有所谓的市场失灵，需要政府调控的有形之手。拿房地产来说，由于供给的滞后性同需求的灵敏性两者的不匹配这一特性，更加容易造成供求的不平衡甚至混乱，因此需要政府出手调控。
从任何角度看，政府对于房地产的调控都是必要的。如果一个政府放弃了对于房地产的调控，倒是令人惊奇的。政府的房地产调控，粗略地可以分为往宽松和往收紧两个方向的调控。既然调控有两个方向，为何人们只欢迎政府往宽松的方向调控 （例如1997年的东南亚金融危机以后和2008年美国金融危机以后的调控），而不希望政府往收紧方向的调控 （如2005年和2010年的调控政策）呢？政府往什么方向调控，有赖于房地产市场的健康状况和国民经济的整体需要而定，各个利益主体不能以实用主义的态度对待它。
其二，要不要抑制不合理的住房需求？
一些人又称：市场体制是需求导向的体制，只要市场对住房有需求就应该满足。这种看法，是对住房需求狭隘的理解。
一切住房需求都要满足吗？只有合理的住房需求是应该满足的，不合理的 （也可称为虚假的）住房需求是不应满足的。
合理的住房需求包括两种：一是自己直接使用的住房需求，如购买住房或为落户、或为改善、或因嫁娶、或是添丁等等。对此需求，政府在调控中要保护、要鼓励。二是购买住房不是为自己居住，但为了别人居住使用，并收取租金获取投资回报。这种住房需求，具有社会和经济双层积极意义。因为整个社会不是每一个人都需要或者买得起住房的，他们的住房就靠投资者购买以后出租给他们居住。这不仅满足了市场中短期的真实需要，而且不轻易抛向市场，是住房市场的稳定器。对此需求，政府在调控中要保护、要规范，使之不过度。
不合理的住房需求，主要是指购买以后，既不自己居住，也不打算让别人居住，仅仅是等待增值时机脱手获利。这种住房需求危害太多，主要有四项：一是它不仅不提供住房的使用功能，而且侵占了社会的住房使用功能，浪费社会宝贵的土地、建筑材料和其他资源；二是它加剧住房的供求矛盾，抬升住房价格，扰乱正常的市场秩序甚至社会秩序；三是它制造住房市场虚假繁荣和泡沫，制造房地产增加值快速增长、对经济增长的贡献度提高和税金、财政收入飙升的幻觉，增加了社会和经济管理的难度；四是它是一种虚假需求，是可以随时准备抛向市场的供给，是住房市场风险的主要根源之一，甚至是金融风险和国民经济风险的主要诱因之一，国际方面的反面案例已经举不胜举。对此，政府在调控中要加以坚决抑制。2010年在政府的房地产调控中，对于住房不合理需求的抑制有很多政策。但是，鉴于不合理住房需求可以制造虚假繁荣，制造财政收入飙升的幻觉，一些地方并未真正落实，不免令人对抑制不合理需求的效果有几丝忧虑。
有一种住房需求情况，要同不合理需求区别开来。即购买以后暂时不用，也不给他人使用，而是留待子女长大或他人使用。这其实是未来使用功能的提前投资，将未来使用和长期投资结合起来的一种形式，只要当事人在经济上有承受能力，似乎无可厚非。但是，对于社会来说并非完全积极，因为为了你未来的不紧迫的需要，却占用了社会现在的紧张资源，而且它很可能一夜之间滑向有害于社会的不合理需求，也不值得提倡。
（作者为上海社会科学院房地产研究中心主任、研究员
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