随着楼市的反弹,一手房存量大幅下降。据新浪乐居数据显示,上海楼市一手房存量跌入低谷600万平方米。易居中国下属市场分析机构克尔瑞认为,这表明上海住宅市场已经进入一个价格临界线,或将因为成交量回暖出现价格报复性反弹。
不过这一观点并未被其他业内人士和专家学者所接受,“结合新增供应量、政策调控和市场需求,短期内上海房价不会出现较大反弹。”
据克尔瑞提供的数据显示,2007年初上海存量房为1063万平方米,房价节节攀升,到2007年末2008年初存量房仅为531万平方米,为年初的一半水平。而2008年遭遇全球经济危机,楼市受到影响,成交量紧缩价格回落,到2009年初存量房水平回到845万平方米。从2009年5月开始,楼市回暖,成交量上升,楼市开始上演开盘即售罄的火爆场面,随后存量房跌入历史最低值480万平方米,上海随之进入楼市新政调控时代。
新浪乐居数据显示,截至9月7日,上海一手房存量房为41843套,面积为600万平方米,上海普通住宅可售存量房源再次进入低谷。
对此,克尔瑞上海事业部研究总监付琦分析称,“存量房达到1000-1200万平方米,开发商资金压力开始增大,房价进入下降通道。当存量房低于600万平方米的时候,这是市场价格将进入一个反弹上升区间。”他认为,按照历史成交量数据分析,上海存量房面积跌入600万平方米已经呈现上涨的信号,而现在没有出现价格反弹是因为政府的调控政策,而只要成交量出现明显回升,就将遭遇价格下一轮报复性反弹。
不过,针对付琦的这一观点,不少业内人士和学者均表示不能就此简单得出房价将反弹的结论。
海中原研究咨询部总监宋会雍表示,历史上上海一手房存量最低曾只有500万平方米,但不能光凭存量较低就得出房价将要反弹的结论,还应该结合流量。从后期市场看,光9月一个月就将有七八十个新盘要推出,存量上肯定会有增长,按照目前推盘量,流量和存量也应该能够持平。
宋会雍指出,国家目前一系列调控政策的出台,就是为了打压房价过快上涨,“因此,短期内我不认为会出现供应不足,价格反弹的格局。”宋会雍说,在供求方面,没有这个动力,在政策方面,更没有这个动力。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说,存量不足是会对房价产生影响,但房价上涨与否不仅取决于存量,还取决于需求,而目前,随着调控政策对投资、投机性需求的打压,光靠刚性需求不至于使房价上涨。同时,四季度会有大量新盘推出,因此,不太可能出现房价反弹的情况。
上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭称,据往年情况,上海一年住宅需求量在2000万平方米左右,600万平方米可以满足3-4个月的市场需求,即便没有新供应,到年底也差不多够了,何况9、10月份还会有很多新盘上市。“因此,说存量房数量太低,导致房价反弹,我得不出这个结论。”
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