今年上海房地产市场充满变数。“新政”已出台两个多月，但上海的“实施细则”犹抱琵琶半遮面，买卖双方都在期待。市场何去何从？广大购房者和投资者依然热切地关注着。
进入下半年，上海楼市是否延续观望态势？市场究竟面临何种变局？购房者是抄底还是离场？房地产时报作为本市房地产专业媒体，邀请沪上部分业内专家、老总，对市场走势进行分析和读解，便于广大购房者把握置业、投资机会。
住宅市场：房价总体下跌已成必然
易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭
从总体判断，政策底部已出现，政策不会再加码，接下来会进入政策稳定期，主要是落实存量政策。在前几轮房地产调控中，都依次出现“政策底”、“成交量底”、“价格底”。当前“政策底”初现，“成交量底”在上海市场正在形成，“价格底”还需一段时间才能到来。预计三季度末、四季度初，房价可能真正松动。
当前楼市成交量下跌，价格开始松动。5月上海一手房成交量只有30万平方米，环比下跌七成，创下2003年以来非春节月份的新低，基本已跌到底部。接下来成交量将在低位盘整数月，预计9-10月份会有反弹。
房地产市场有条规律：“量变在前，价变在后”，本轮市场调整成交量已大幅萎缩，其锐减程度属于罕见的“断崖式”，只有2005年“国八条”出来后，上海楼市出现过。按此推断，价格下跌已呈必然，新房价格在高位难以持久。 5月以来，恒大、万科、绿地、保利等大型开发商都先后促销，预计新房价格很快就会迎来整体性的下跌。二手房将有10%的跌幅；新房会出现分化，预期6月份一手房价格将首次出现拐点，而全国房屋价格也将首次出现整体性下跌。下半年，房价将会维持下跌态势。
办公楼市场：更多跨国公司恢复扩张
仲量联行上海董事总经理 顾东尼
由于国内和跨国公司的需求进一步增强，上海办公楼市场租金强劲反弹。第二季度浦东和浦西办公楼租金分别上涨4.95%和3.2%。浦西很多跨国公司又开始扩张计划，这将进一步推动浦西市场回暖。
市场对办公楼需求大，全市平均租金进一步上涨至6.6元/平方米/天，比第一季度上升3.9%。在浦东，第二季度办公楼的平均租金上涨至6.7元/平方米/天，环比上升4.95%。在浦西，平均租金较第一季度上涨3.2%，为6.5元/平方米/天，这也是2008年以来浦西租金涨幅首次超过3%。
第二季度，由于办公楼需求强劲以及新建物业入驻率持续上升，攀升的租赁势头得到了持续，浦西办公楼市场加速复苏。一家外国制药公司在刚刚竣工的会德丰国际广场预租了大约6000平方米的面积，他们将从目前的乙级办公楼直接升级至这栋超甲级办公楼。会德丰国际广场是浦西近两年来第一栋新竣工物业，租户对该物业的租赁意向相当浓厚，至本季度末签约率已达25%。在非中央商务区甲级办公楼市场中，洲际中心和盛邦国际大厦等新竣工物业也得益于租户升级办公空间的需求，这两栋办公楼目前的入驻率已分别达到35%和60%。
投资市场：二三线城市机会更佳
第一太平戴维斯上海公司董事长 刘德杨
最近我参加一个在新加坡举行的国际投资论坛，接触了许多境外投资客。谈到全球市场，他们最看好中国，原因有以下几点：金融风暴中，中国受的影响最小；中国的政治非常稳定；中国老百姓的储蓄率达40%，银行现金非常充足，这一点非常重要。这些投资客认为，虽然此次金融危机中美国、英国、澳大利亚等国房价下调了30%，应该说是抄底机会，但他们都担心，到这些地方抄底后，由于经济形势不好，未来房产可能不会升值或升值很慢。
反观中国，这些境外投资客都认为，中长期非常看好房地产市场，认为有上涨空间。但也得承认，部分区域像上海、北京、广州等确实存在房市过热问题，如今的调控也是件好事情。不过中国城市很多，一线城市房价虽然过高，但二三线的房产价格没有那么多泡沫，特别是一些省会城市，投资机会更多。
据我所知，不少国内开发商纷纷到二三线城市拿地，应该说，他们比一般的购房者更聪明，对市场的把握更精准。所以你问我，下半年的机会在哪里？我认为在二三线城市。
商业地产：
发力继续，但应理性开发
上海社科院商业研究中心主任、研究员朱连庆
今年以来，住宅地产受调控打压，而商业地产开始发力，预计下半年将持续上半年的发展势头，市场总体保持稳中有升趋势。
一直以来，商业地产价格高于住宅地产，但去年住宅价格飙升，使 “商住倒挂”。商业地产在我国发展势头很猛，上海有着世博会及其后续效应，还有 “四个中心”和现代服务业功能区建设等，这些都将增添商业地产发展的刚性需求。
上海商业地产市场目前总量和结构问题比较突出，全市商业用房面积已近5000万平方米，人均2.5平方米，已趋饱和。但从结构上看，还有功能、业态、层次、区域诸方面的不匹配，需要随着城市化发展和刚性需求的增加不断地开发。总量和结构的矛盾造成上海的商业运营 “一半是海水，一半是火焰”，百货店经营效益差异很大，好的每平方米年营业额11万元，差的只有1千元。更有大量的 “开关店”，不断 “换马”经营。青浦赵巷成功开发了奥特莱斯，是在结构上取胜的典型案例，它避开中心城区，位于高速公路出口处，属于新兴业态，迎合消费需求。但随之引来众多效仿，结果都没成功。
伴随着经济转型，商业地产开发要从盲目拿地、一味求大求全转向合理拿地，理性开发。比如现在热衷于 “城市综合体”，应从功能业态、管理能力、客流流量、招商工作、营销计划、市政配套、综合服务等方面综合考虑，“饼”不是越大越好，而是能消化最佳。未完。（本报记者张之花佟继萍胡敏方）
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