理性看待上海土地出让金达到新水平

据《21世纪经济报道》9月24日报道：根据官方公开数据统计，上海今年公告出让的土地收入已高达526.1141亿元，其中住宅土地卖了291.9147亿元，两项数据均领先全国。上海2007年所有公开土地的出让金是481.294亿元，2008年是398.1842亿元，今年三季度未过，已远超前两年全年的数字。上海市规划和国土资源管理局最新数据披露，上海全年预计可供住宅用地1597公顷，分别比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。可以预计，2009年上海土地出让金将达到一个新的水平。

为什么会出现上述情况，我们认为主要有以下三方面原因：

第一，创建国际金融中心和国际航运中心成为上海发展的新引擎。2009年3月25日，国务院常务会议通过《关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业，建设国际金融中心和国际航运中心的意见》，建设国际金融中心和航运中心，对于发挥上海的比较优势和示范带动作用，更好地服务长三角地区、服务长江流域、服务全国，具有重要意义。两个中心建设的确立，犹如为上海发展安装了新的引擎。上海房地产市场在此背景下，开始进入复苏并迅速繁荣起来，土地市场一片活跃。

第二，大浦东、大虹桥建设构建上海发展的新空间。2009年5月，国务院批准南汇正式并入浦东，随着“大浦东”格局的形成，未来浦东将形成外高桥、陆家嘴、临港新城三大开发区组成的“大浦东金三角”核心功能区域，并有望在未来10-20年内，成为上海经济发展最重要的增长极。“大虹桥”的崛起，将会推动上海西部增长极的形成。大浦东、大虹桥的建设为房地产市场增添了活力。长风地块“新地王”的诞生，多多少少有着大虹桥的影响。

第三，世博会即将召开成为上海发展的催化剂。世博会在上海举办不仅有利于地区产业结构升级、工业水平升级，而且也有利于第三产业的发展，能够以此为契机推动重大基础设施一体化，建立统一的市场体系，同时提升区域的对外交流层次。随着世人瞩目世博会的临近，世博效应正在逐步释放。而在房地产市场上的反应，就是地价、房价的上涨。

那么，上海土地出让金达到一个新的水平，是好事还是坏事？从正面的角度来看：一是大大增强了上海地方实力。2008年上海财政收入为2382.34亿元，如果按照目前进度今年上海土地出让收入有可能达到800亿元，上海财政三分有其一。

二是为住房保障建设提供资金保证。上海前几年住房保障进度比较缓慢，2008年开始加速，主要原因是由于资金限制。根据财政部有关规定，从土地出让净收益中按照不低于１０％的比例安排用于廉租住房保障的资金；那么上海今年就有数十亿资金用于廉租房建设，这对于上海住房保障来说是一件大幸事。

三是大大提升上海国际化大都市的地位。一个城市的地价在一定程度上反映其在地区上的地位，上海正逐步成为国际化大都市，土地价格上涨是必然的。综观纽约、伦敦、巴黎、东京等世界级大都市，哪一个不是高地价、高楼价？

从负面的角度来看：第一，容易患上土地财政依赖症。如果一旦真的上海财政收入中土地出让三分天下有其一，那么就成为地方政府不可或缺的重要的财政收入来源，政府对其的依赖性是可想而知的，而且上海每年数千万平方米土地出让是不可能长久持续的。

第二，住房保障的任务更加艰巨。尽管土地出让收入高对住房保障是有力的支持，然而房地产市场有起有落，土地市场同样如此。因此，往往是加法好做，减法难做。一旦土地市场不振，住房保障任务也会大打折扣。

第三，容易形成非理性竞争。从目前上海土地出让中，地王频频出现，一些地块的土地溢价基本上都在一倍以上，甚至两倍，这些地王所有者基本上都是大央企、大国企、大上市公司，个个都是财大气粗。目前上海对浦江镇143号地块试行采取邀请招标方式，对南外滩黄金地块黄浦区8－1地块实行“预申请”，试图解决这一问题，我们将拭目以待。

综上所述，我们相信政府有智慧有能力在上海发展中，打好土地出让这张牌。

 

（作者系上海社科院房地产研究中心研究员，　早报特约评论员）

 

来源：东方早报2009-9-25