张幼文：收购对未来中国制造业发展有重要意义

国务院关于推进上海建设国际金融中心和国际航运中心的《意见》正式出台,极大提升了上海写字楼市场的信心。来自上海中原研究咨询部的统计,经过近三个季度的持续下跌,上海甲级写字楼租金调整已逐渐回归平衡,今年4月份,甲级写字楼平均租金为8.2元/平方米·天,基本与上月持平,说明租金竞相跌价厮杀的“贴身肉搏战”将暂时告一段落。

一些新锐写字楼聚集区正在形成。在普陀区日前召开的“中介机构、咨询机构与普陀区产业发展恳谈会”上,中环商务区、长寿综合服务带、长风生态商务区和桃浦生产性服务业集聚区等多个新兴写字楼板块,引起了戴德梁行、仲量联行等13家中介、咨询机构的高度关注,业内预测,随着这些机构的介入,普陀区写字楼市场的整体发展水平将得以有效提升。

传统CBD地区扩张地盘,新兴写字楼集聚区延揽商户。变局,正在上海写字楼市场悄然发生。

甲级写字楼格局现分化

 “楼宇经济”是近年来颇为红火的一个词。自从2002年南京西路嘉里商务中心大楼税收突破一亿元,成为我国“亿元楼”的鼻祖以来,上海楼宇经济发展迅猛,目前全市已有几十幢“亿元楼”,其中包括好几幢“十亿元楼”,“千万元楼”更是已经多达几百幢。有关分析显示,上海一幢高级商务楼所产生的综合效益,与城乡结合部好几平方公里土地产生的效益相等,可见楼宇经济对于上海这样一个土地资源严重缺乏的特大型城市而言是多么宝贵。

经过十多年的发展,上海的南京西路沿线、淮海路沿线、陆家嘴区域、人民广场区域、徐家汇区域、虹桥古北区域,逐步集聚起了大量甲级写字楼。据统计,上海80%的中高档楼宇,都分布在这六大板块,这六大板块也被业内称为传统的六大中央商务区(CBD)。随着近年来甲级写字楼租金的不断上升,面对高企的商务成本,一些制造业企业纷纷离开了市中心,安家到了近郊工业区。如,通用电气由市中心搬到了漕河泾科技大厦,足足节省了60%的租金支出;英特尔从世贸商城搬至闵行紫竹工业园区。与此同时,第三产业中的金融业、餐饮业、服务业等,则纷纷将总部或行政办公部门设在CBD地区,甲级写字楼租赁格局走势分化日益明显。

去年以来,受全球经济危机影响,上海甲级写字楼市场上,公司缩减租赁面积的案例有所增加。据房地产顾问机构戴德梁行的统计,截至今年3月底,全市甲级写字楼的平均空置率达到16.9%,环比增加1.7个百分点,同比增加了12.3个百分点。去年下半年竣工的环球金融中心招租情况,也一度被曝堪忧。

不过,业界对申城写字楼市场的信心并未消退。针对近期国家出台的把上海建成国际金融中心和航运中心的政策,戴德梁行发布报告,认为国际金融中心的建设对于陆家嘴等区域甲级写字楼的集聚效应将逐步显现。“在最近一个多月,陆家嘴区域写字楼的入驻率有了10%的提升。预计未来3个月至5个月,入驻率还会大幅提升。”戴德梁行企业顾问部中国区主管、董事魏超英介绍说,在新一轮甲级写字楼租赁交易中,中资企业已经逐步成为主角。

新兴写字楼分布多极化

随着百联集团下属多家企业、麦德龙亚洲总部、农工商超市总部、红星美凯龙上海总部特易购、英国翠丰集团等国际国内大型商贸企业总部的进驻,最近,位于普陀区长征镇的中环商务区在沪上写字楼市场引起了不小的关注。业内关注中环商务区,不仅因为其雄心勃勃的规划定位——打造上海的“第七CBD”,还因为其实实在在的增长——去年,中环商务区各类企业共缴纳税收近8亿元,诞生了普陀区首批税收亿元楼之一的“绿洲中环中心”,去年底,中环商务区还被上海市相关部门确定为市级商务圈。

与上海中心城区其他商务区相比,中环地区商务楼宇租金相对较低,且土地资源相对充裕。据估算,区域内可供开发的商业用地面积超过50公顷,已建和在建商业、商务和酒店建筑面积约200万平方米,预计至2012年,这一地区的商业、商务和酒店总建筑面积可达250万平方米。自从重大市政项目中环线建成以来,原本便处于沪宁发展轴线重要节点的中环商务区,交通优势愈发明显。业内人士认为,中环商务区有望成为苏、浙、皖地区部分企业在上海设立总部和办事处的首选地之一,并能承接中心城区因节约经营成本而寻求“梯度转移”的企业办公需求,与传统的商务区形成错位竞争。

像这样的新锐写字楼集聚区域,正在上海形成多极化发展的态势。仅以普陀区为例,除了中环商务区,长寿路沿线的长寿综合服务带、苏州河畔的长风生态商务区也渐成气候,生态环境“脱胎换骨”的桃浦地区,还在建设一批集聚生产性服务业企业的商务楼宇。目前,普陀区共有1.5万平方米以上的商办楼宇70幢,总建筑面积近400万平方米。除此以外,北外滩沿线、虹桥综合交通枢纽、世博会展基地、临港新城区域、五角场区域……随着上海现代服务业和先进制造业的进一步发展以及分工、集聚,未来上海还将有更多写字楼区域诞生。

小心“鱼翅”变“鱼刺”

写字楼以及相关商业设施所引发的“楼宇经济”,正引起越来越多的重视。不过,也要防止一种误区,那便是只要多盖楼,就能带来企业集聚、人才集聚、人流涌动、商圈繁荣、税收猛增。“楼宇经济”可以是鱼翅,但搞得不好,就会成为“鱼刺”——有楼无市、无人问津。

上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭教授认为,写字楼等商业楼宇的建设,要适应城市和地区的功能,而不能脱离实际,一哄而上。楼宇经济是可以细分的,可以是国际性的,也可以是本土性的,可以是全国性的,也可以是地区性的,可以是综合性的,也可以是专业性的,可以是高档的,也可以是中档的甚至中档偏下的,关键在于,某一区域的某一地点,要具有集聚某类企业进行商务办公的客观可能性。只要有这种可能性,不管城市大小、核心非核心地区,均有发展楼宇经济的可能性。当然,在适应城市和地区功能的前提下,楼宇的建设安排也要逐步推出,要适应经济环境的逐步转变,这样才能有利于楼宇的消化吸收和延伸经济效益的产生。

要重视优质楼宇的巨大潜力,多租少售,不拆零出售。张泓铭说,将写字楼等商业楼宇拆零出售,是短期行为。直观地说,拆零出售导致产权和管理分离,管理服务困难,甚至混乱,自降楼宇品位和价值,楼宇租售没有好价钱;进一步说,楼宇品位降低阻止了好客户的进入,也阻止了楼宇综合经济效应的形成;拆零出售还会使投资者丧失获得长期稳定的现金流的可能性,丧失取得楼宇后续升值的巨大利益,以及进行巧妙的资本运作的可能性和主动权。

此外,还要防止“唯税源论”。一提到写字楼以及相关的“楼宇经济”,人们便会拿税收来说事。应当看到,社会经济发展潜力、建设楼宇、楼宇经济圈打造和税源收获,它们之间存在着“内在要求-引致需求-延伸推动-必然结果”的关系。如果不考虑社会经济发展潜力,拼命盖大楼,盖了大楼又不注意塑造良好的楼宇经济圈,则有可能带来的是负税收;如果有关方面在招租招商的时候,排斥不能带来税源的客户,那也将有损这一地区的美名,损害人文环境,最终还会影响到地区的税收和可持续发展。（本报首席记者张奕）

 

《解放日报》2009年06月03日