首个限价房项目被拒绝收房的背后

4月8日上午,广州白云区法院开庭审理了一起简单而又特殊的案子:162户业主以房屋质量问题、逾期交房为由,起诉开发商保利地产(600048,股吧)。全国首个限价房项目陷入了维权风波。

从当初万人争抢的“香饽饽”,到如今遭人弃购、弃住,全国首个限价房项目身陷尴尬处境,其背后到底隐藏了什么？

从表面来看,限价房质量问题是业主拒收的主要理由。2008年12月15日是保利西子湾交楼的日子,然而这一天却有很多户业主拒绝收楼。理由是房屋质量不达标:墙壁漏水,墙面上出现了一些浮皮,地板也出现浮皮。经过4个月的整改,仍有部分业主认为房子质量未达标而拒收楼,从而引发诉讼。

但结合当下房地产市场的背景稍加分析,不难发现,房价下跌才是此事件的真正原因。2006年11月,保利地产(600048,股吧)以6500元／平方米的最高销售限价和2557元／平方米的楼面地价竞得了广州白云区金沙洲一幅地块,这块地建成后就是全国第一个限价房保利西子湾,第一期只推出843套限价房,以最高销售限价6500元／平方米的价格对外发售。经过严格的筛选抽签,有1400多位中签者获准选房,在开盘当日就有700多套限价房被抢购一空。保利西子湾所在的广州金沙洲房价在2007年10月达到最高点,超过12000元/平方米,但到今年年初,房价已暴跌至6000元左右。当初有幸抽中限价房的购房者,现在都成为套牢者。

目前,除了广州之外,北京、成都、南昌、福州等城市都实行限价房政策,随着房地产市场的变化,这些城市的限价房,也会出现这样和那样的问题。

由此引出的问题是,限价房市场风险应由谁承担？我们认为限价房不是市场经济的产物,市场风险不应该全部由购房者独自承担,而应该由政府、开发商、购房者共同承担。所谓限价房就是限房价、限居住面积的商品房,售价一般比同类型商品房低三成左右,建筑面积一般在90平方米以下,主要解决中低收入家庭住房问题。按照广州限价房销售政策,限价房交楼后五年内不能流通,同时在5年到期后转手,购楼者还需要弥补地价差额。补偿额是按转手时评估价格与限价房开盘销售时价格差额的70%征收。也就是说,限价房基本上剥夺了房价升值给购房者带来的收益。现在不仅遭受了套牢之苦,而且将来升值了,大部分还要上交政府。因此,政府可以考虑将限房价转为普通商品房,用以解决限价房目前的困境。

从限价房的市场风险可以看出经济适用房的市场风险也是不容忽视的。经济适用房也是住房保障政策的产物,也有限价房的共性和特征,只不过供给的对象是低收入家庭。因此,欲化解其风险,一是经适房的交通条件一定要快捷,二是各项配套设施一定要完善。否则,经济适用房的弃购、弃住现象也可能出现。

（作者为上海社会科学院城市与房地产研究中心副研究员）

 

来源：解放网-新闻晨报2009年04月10日