22日晚上,财政部和央行相继公布系列政策,继续加大保障民生投入力度,切实解决低收入群众基本生活,支持居民首次购买普通住房。上海关于促进房地产市场健康发展的14条意见也正式公布。
楼市持续观望之时,这些政策将如何影响购房者?开发商、房产中介的反应如何?业内专家对此又如何评说?新政出台第一天,倾听各方声音。
市场反应
向左走?向右走?
房产中介对楼市看好,还是看淡?
昨天,中原地产接到的市民咨询量,足足是平日的二至三倍。“但实际看房者并没有明显增加,真正成交的就更是少数了。”一门店工作人员告诉记者。
中原地产研究咨询部经理马冀认为:国家和上海出台政策主要还是针对普通住房消费人群,由于相关信贷细则等尚未公布,短期内市场成交量不会明显提高。“当前的重中之重,在于必须尽快对2005年推行的上海普通住房标准进行合理化调整,对于环线价格标准的重新制定尤为关键。”马冀预计:普通住房标准重新界定后,预计在明年一季度前后,对提升市场成交量、加大交易活跃度会起到助推作用。
相对这样的乐观看好,上房置换企划部的凌嘉琪态度有所不同。“新政出台第一天,我们这里咨询、看房的量都和往常区别不大。”凌嘉琪说,新政出台的目的应该是刺激购买欲望,让消费者把欲望变成现实,然而市场上买家的观望心态仍很浓重。“仅仅这次的新政,对眼前这个市场的影响有限,对于某些楼盘来说,消费者还是在等待其价格底部的出现。像位于九亭的一个楼盘,去年年底平均价格达到每平方米10400元,今年1月至9月销售几乎停滞,但国庆期间开发商主动降价15%,结果整个长假中,一口气就售出了66套。”
而在房产商眼中,此次新政效果如何?绿地集团董事长、总裁张玉良认为:今年以来,房地产市场交易量急剧萎缩、下滑幅度惊人,部分城市的交易量上半年同比下滑30%-50%,下半年下滑幅度进一步加剧,少数城市甚至达到50%-70%。这次新政从总体来讲,从刺激消费入手,着力点准确,相信会产生较好效果。具体对于市场交易量影响而言,短时间内,对于防止交易量进一步下滑有一定作用,但在短期内要实现交易量迅速回升,可能性不大。万科集团的回应则是:根据初步的测算,本次政策对于首次购买普通住房用于自住的个人,其总体支付成本下降约5%-10%,对于改善型自住需求则可以使购房成本节省15%-25%,对于稳定市场信心,避免出现过度调整无疑具有积极意义,有助于实现房地产市场的“软着陆”,促进行业的健康发展。
老百姓买,还是不买?归根究底,还是要回到这个问题。在某事业单位工作3年的市民小柯今年26岁,尚未拥有自住住房。按理说,一心想买套小房子的他应该是此次新政的目标受惠对象。但小柯说,购房压力虽然稍有减少,但最关键的房价还未知涨跌,既然自己还不是那么着急地要准备婚房,索性再观望一段日子。
小柯的态度代表了相当部分消费者的心声。22日晚,房地产门户搜房网第一时间开展网上调查,在“是否会加快您的购买进程”调查中,仅15%的网友选择“立即出手”,35%的网友选择“继续观望”,50%的网友选择了“不会”。昨日记者还采访了两位低收入代表——廉租房住户,他们认为,此次系列政策在调控市场的同时,也注重完善住房保障体系,将使更多像他们一样的低收入家庭也能实实在在分享到经济发展的成果,实现“居更佳”,体现了党和政府对低收入家庭的关心。
案例对比
新政前后交易成本差多少?
新政出台前后,交易成本到底相差多少?易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司分析师付琦以两种典型案例,算了这样一笔账——
案例一:二手房转让,税收支出打一折
假设住房所有人转让一套85平方米的普通住房,房屋总价为120万元。该房屋3年前买入。(见表一)（略 参见版面）
不难看出,新政出台前后,转让房屋税收总成本减少了9.72万元,相当于原税收支出打了1.1折。
此前,二手房转让,上家往往将交易税费转嫁给下家,变相地提高了下家的买入成本,在一定程度上降低了成交。新政出台后,上家的税收成本大大减少,由此也有望相应降低下家被转嫁的成本。
案例二:组合贷款变化
假设贷款80万元购买普通住房,贷款年限均为20年。新政前,公积金贷款最高只能贷60万元,其余20万元为商业贷款;新政后,可充分享受公积金贷款的优惠,有补充公积金的双职工家庭最高可贷到80万元。(见表二)（略 参见版面）
经此计算,新政前,20年还款总额为130.34万元,新政后还款总额为122.40万元。两者相差7.94万元。
专家观点
如何影响楼市
昨天,就在楼市新政出台后的第一天,由沪上“八教授”发起的“上海房地产学人圆桌会议”举行首次会议,以“上海房地产市场挑战与应对”为主题,话题自然围绕新鲜出炉的新政而展开……
促交易而不是促房价:上海社会科学院城市与房地产研究中心张泓铭研究员认为,系列政策的出台,对上海楼市而言,应该是推进楼市交易,扩大成交量,达到上海市场的供求平衡,而不是致使房价反弹走高,更不是营造火爆的楼市。楼市成交量同房价之间是正相关的关系,成交量的扩大确有支撑房价的作用,企图既扩大成交量又要房价固定不变是不现实的。但是,在指导思想上,我们只能追求成交量的扩大,而不追求房价的反弹。如果一定要在房价问题上作出客观选择,只能说在成交量扩大的前提下,使楼市供求达到某种平衡,同时使房价在现有的基础上基本稳定下来,既不致快速跌落也不复明显反弹。
市场保障两条腿走路:上海财经大学房地产研究中心教授印坤华认为,此次中央和上海的系列政策,将在修复购房者信心方面产生积极影响。我们应该看到,通过科学的调控,市场是有自动修复的功能的。但是,房地产市场只能解决有支付能力的群体改善住房的需求,真正要解决广大中低收入群体的住房问题,必须要通过完善的住房保障政策。此次系列政策,传递出了政府进一步完善住房保障体制的信号。
复旦大学房地产研究中心副教授华伟说,此次有关税收、金融政策的出台,为启动内需奠定了基础,而拉动内需又是促进经济增长的有力引擎。市场将期待有关方面通过稳定、连续的政策安排,来实现房地产市场的健康稳定。
后续政策值得期待:系列政策不仅是针对房地产市场的措施,而是为了整体经济的健康增长所作的调整。这一点,已成为专家们的共识。上海社会科学院城市与房地产研究中心戴晓波副研究员表示,日前出台的政策以及影响需要时间评估,评估政策效应的时候,不可忽略经济走势以及流动性紧缩对房地产市场发展的影响。他认为,上海房地产业的发展,仍需要政府通过政策加以促进。政府的市场政策主要引导住房消费、市场交易和公众的理性预期;对于市场投机现象还需要抑制,防止反弹。
华东师范大学东方房地产学院教授龙胜平表示,地价的变化对房价的影响有“加速器”作用,当前,建议相关部门暂缓供地,以稳定市场信心。同时鼓励房地产企业之间的重组,以优化市场,促进发展。
上海财经大学房地产研究中心教授丁健认为,前天出台的政策中,相当部分还只是临时的措施。促进房地产市场的发展,还需要正确认识当前的发展阶段、市场需求、城市价值、房地产产业功能等各方面的因素,在制度安排上不断及时加以完善。
来源：《解放日报》2008年10月24日第5版
