上海房价的涨跌一直是全国房地产市场的焦点。
近日，一则“上海房价近6年以来首次出现负增长”的消息再次引起业界的关注。这则消息源自于上海社科院房地产业研究中心参与的《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》报告。
这一由建设部立项、历时4年多的研究报告显示，经过两年宏观调控，上海房价上涨幅度逐步回落，2006年下跌幅度0.5％。
国家发改委和国家统计局的统计数据显示，上海房价自2006年第一季度以来，已经连续4个季度涨幅为负数。因此，2006年上海房价出现近6年以来首次负增长应在情理之中，市场反应如此强烈，令人颇感意外。
调控到位论
引人关注的是，报告中的“上海商品住房价格指数预警表”显示，上海房地产指数的增长速度从2003年到达顶点后开始放缓，住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度，进入“正常”范围。
这份报告认为，宏观调控已在上海显效。而日前上海房地局有关负责人也对此结论表示了肯定。
“上海2006年房地产市场整体运行平稳，2007年将继续这一走势。”在
庞元透露，去年上海房地产投资额1276亿元，比前一年上涨2.3％，低于全国20％左右房产投资涨幅。而去年住宅成交量2554万平方米，同比下降11％。
上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为，“去年年底上海房地产市场调控已基本到位，目前上海楼市正处于多年未见的平稳状态。但上海住房价格不能彻底回归，重要的两个原因在于，一是上海的住房需求具有一般城市并不具备的多元性和持续后劲，二是房价回归势头会遇到相反因素的抵挡或吸纳。”
他解释说，随着前几年出让价格大大提高的土地进入施工阶段，住房成本也将有明显提高；而未来几年上海居民的收入提高，也将增强对于高房价的承受能力。“目前的房价过高问题，只能是因时间的延伸得到适度的稀释。”
房价下跌的另一种解释
然而，也有业内人士认为，上海房价去年小幅下跌0.5％，主要是源于住宅供应结构逐步得到优化。
上海房地产交易中心的一项数据表明，去年上海住宅全部成交量中，内环线以内占11％，内环到外环之间为32％，外环线以外57％。“很明显，住宅交易重心发生了外移。”庞元表示。
“事实上，目前还不能一概而论地说上海房价下跌。”上海知名房地产评论人士蔡为民指出，应该看到“上海房价领跌全国”这个现象的背后，是去年下半年以来上海楼市供应结构的变化——低价位的拆迁配套房入市放量。
从庞元在论坛上透露的数据即可见一斑：在去年上海住宅2554万平方米的总成交量中，其中配套商品房就达到500多万平方米，占据了20%左右。
“除此之外，由于受外资购房设限政策的影响，高档商品住宅成交比重有所下降，这些都会对住宅均价走低有所拉动。”蔡为民称。
“房地产宏观调控的主要目标，2005年是价格，2006年是结构。但调控价格的依据和指向不是房地产价格指数而是均价，这样意义不大。”在易居房地产研究院研究所所长李战军看来，调控重点还在于健全我国住房保障体系，而不应偏重于房价。
供求关系仍需制衡
《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》上海部分的报告所传达的另一信息是，调控给上海楼市的供求关系带来突出转变。
2003~2005年，上海商品房供需基本持平，2005年需求量甚至超过供应量。2006年开始转为供大于求。相关数据显示，去年上海商品住宅去化量（销售＋出租）占供应量（竣工面积＋上年空置面积）的89.27%。
2006年7月，上海市政协“上海房地产发展形势分析及对策研究”课题组发布的一项研究报告指出，上海未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比例在1∶0.72左右。
鉴于这种供求关系的逆转，上海社科院房地产业研究中心的报告中发出预警：未来几年上海商品住宅将出现供远大于求的局面，空置量将持续上升。而近期出台的一系列抑制需求的政策，也将加剧这一矛盾。
李战军认为，今年房地产宏观调控措施有的仍然应该进行微调。由于土地实际供应量骤降，加之围绕“70/90”政策而产生的规划制定、审批和实施开发的问题，客观上已使在建工程规模缩减。“如果这种趋势得不到有效扭转，面对旺盛的市场需求，很有可能在未来两三年内出现比较严重的供不应求，导致房地产市场价格重新快速上扬。”
上海有关部门显然也已经认识到这一点。庞元表示，“网上房地产显示当前可供应量最高时达到1070万平方米，而目前这一数字降为960万平方米左右。供应量的下降值得引起关注，低于1000万平方米这个界限，就应该想到防止市场反弹问题。”庞元指出，为了调节供应，今年上半年上海将适度加大开工量。与此同时，还将研究闲置土地去化问题，以全市土地供应的整体控制来实现总量与区域的平衡。
值得一提的是，渣打银行
仲量联行日前发布报告称，上海住宅整体收购2006年同比猛增843%，外资在上海房地产市场表现依然活跃。
来源：中国房地产报( 2007/04/09)
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