刘鸣：美朝深刻矛盾牵制六方会谈

　　中国房地产近几年的发展存在较多的问题，一言以蔽之为偏热、偏乱。2005年至2006年，中央对此发过多次文件，语气之沉重、口吻之严厉，为建国以来所少见。同时，实施了一系列对于房地产发展的调控措施。今年以来，有不少报道称，国家对于房地产的调控取得了成效云云。但是，一些舆论却认为房地产调控成效不大，并调侃调控变成了“空调”。对调控成效的评价，不同的人站在不同的角度、或有着不同的需要，会有不同的看法。或许把两种观点结合起来看，可能是较为完整的。但是，有一点可以肯定，截至2006年二季度，房地产调控的成效还不甚理想。所以，更为重要的是，要探讨为何房地产调控的成效不甚理想，问题在那里？我认为有三大原因：地方政府陷于发展思想的误区、房地产发展的周期和宏观经济的偏热。以下，仅探讨宏观经济的偏热同房地产调控之间的关系。或者说，国民经济偏热，房地产能独善其身吗？

　　首先，宏观经济的偏热是导致房地产发展偏热（乱）和调控成效不彰的重要原因。根据国家统计局的统计，2003~2005年三年的GDP年均增长（可比价格）达到10.1%，固定资产投资年均增长26.83%，广义货币供应量年均增长17.35%。应该承认，国民经济发展是偏热的。常识告诉人们，房地产发展根本上是受国民经济制约的。国民经济偏热，房地产发展很难不偏热。尤其是广义货币供应量年均增长速度大大超过国民经济增长速度，更是推动了房地产发展的偏热。比如，2004年下半年，上海住房价格疯涨，所有银行没有一家采取信贷紧缩措施，基本上敞开口子支撑房地产开发和消费信贷，助推了上海住房价格飞涨。如果把国民经济指标同房地产指标之间作一次相关分析，可以更清楚地揭示国民经济偏热同房地产发展偏热之间的关系。笔者选取1995~2005年长达11年的数据，计算GDP增长率、广义货币供应增长率对于房地产投资增长率、土地价格指数的相关系数，发现前两个指标对于后两个指标有极大的相关性（见下表）。这可以证明房地产发展偏热是有国民经济偏热基础的。

　　宏观经济的偏热不仅是房地产发展偏热（乱）的重要原因，而且是房地产调控成效不彰的重要原因。2005年，是对房地产发展实施全面调控的第一年，当年全国GDP（可比价格）增长10.20%，是1996年以后10年来的最快速度；而广义货币供应增长幅度，自1997年以后8年来共有二个高点，第一高点是2003年的19.6%，第二高点是2005年的17.6%。显然，在这种宏观经济背景下，2005年的房地产调控企图达到最佳效应实属不易。

表  1995~2005年宏观经济指标同房地产经济指标的相关性

        资料来源：根据各年《中国统计年鉴》的数据计算得出

    当然不要误解：笔者指出宏观经济的偏热是导致房地产发展偏热（乱）和调控成效不彰的重要原因（非唯一原因），也就是说要搞好房地产调控必须完善宏观经济环境，要为房地产调控创造良好的经济条件；更不是将房地产发展偏热（乱）和调控成效不彰的责任一股脑儿推到宏观经济身上去。

　　其次，实施房地产调控并不能消极等待宏观经济环境的改善。人们希望房地产调控有一个良好的宏观经济环境，这是合理的。但是，不能说在宏观经济环境未臻于理想状态时就不能实施房地产调控了。这有两个理由。

　　第一，几年来房地产发展的偏热（乱）固然同宏观经济的偏热有关，但房地产发展偏热还有更多的原因，其中包括了产业自身的原因。比如说，房地产业界过分看重本产业在国民经济中的比重，片面理解支柱产业地位，不适当地把自己看成先导产业予以夸大；在房地产市场化发展的形势下，忽略了市场失灵的经典理论，忘记了房地产经济可以引起国民经济重大危机的经典教训；过分顾及了房地产企业（尤其是大企业）和业主的利益，忽略了更广泛的社会利益；等等。总之，房地产业界前几年有骄娇二气。而产业的这些问题，又同地方政府的放纵有关。看来，产业自身的问题首先应该通过产业调控来解决，并不需要等待宏观经济环境的完全理想。2005年以来的房地产调控，对于政策措施的宣传推动是重视的，但是，对于产业自身问题的思想根源的重视和挖掘是不够的。

　　第二，解决宏观经济偏热具有紧迫性，解决房地产发展的偏热（乱）有更大的紧迫性。前一个紧迫性是容易理解的，后一个紧迫性是需要加深理解的。这可以从三个方面理解。一是，房地产的过热发展可以推动和加强国民经济的过热和失调；二是，房地产的过热发展可以引起国民经济的重大危机，世界各国的教训证明了这一点；三是，房地产的过热发展会引起国民利益的极大不均，引起社会的广泛不满和政治隐患。所以，即便是宏观经济偏热尚未解决，也需要优先地、重点地解决房地产发展的偏热（乱），为宏观经济的调整创造条件。总之，宏观经济的健康发展和房地产的健康发展，具有某种互为条件的关系。一般而言，如果同时有问题应该同时进行调控。但这种互为条件不是绝对的，有的时候可以抓住重点和关键，有先有后地进行的。至少在近几年的中国，先抓住房地产的调控是合理的、正确的。过分强调宏观经济环境不好，没有为房地产的健康发展和理想调控创造条件是片面的。

　　再次，房地产发展在先行调控中取得相对理想的成效，仍然是可能的。这种可能性基于两个原因。一个原因是，房地产发展中的问题虽然有宏观经济背景，但是，许多问题是在产业自身可以解决的，宏观经济背景的改善不是必要条件。比如，市场秩序比较混乱，供应结构不合理等。当然，宏观经济背景的改善有助于产业自身问题的解决。另一个原因是，2006年来的房地产调控具有更加严密的约束，或者说有了一堵厚实的防火墙，调控有可能出现相对令人满意的成效。

　　这堵厚实的防火墙有6个主要的方面：（1）更加严密的建设用地的控制和闲置土地的监管，管住了房地产用地数量，从源头上管住了房地产投资额的过分增长。（2）重申并强化2003年中央银行121号文件对于房地产开发贷款的规范要求，从资金的主要来源上抑制了房地产投资额的过分增长。（3）中央对于一些地方公共基金违规用于房地产开发的检查和处理，不仅有助于抑制房地产投资的过分增长，而且有助于放大住房供应和价格的平抑。（4）住宅转让交易收取营业税的期限进一步扩大，住宅转让所得税的正式征收，将有力地驱逐破坏房地产市场稳定的投机力量，保证市场需求的正常满足和交易价格的稳定。（5）全面地规范外资进入中国房地产市场的程序，将有效地保证大城市房地产市场尤其是住宅的需求和价格的稳定。（6）重视对于中低收入阶层的住房保障，不仅保障了民生，而且降低了市场的压力，保护了住宅市场免受不必要需求的干扰，等等。

　　这堵防火墙或许还需要不断加固和修饰。但仅就上述内容来看，是比较完整的。这些调控措施，有些具有国民经济调控意味（如关于土地的调控），但绝大部分是直接针对房地产的，属于房地产调控性质，是相对独立于宏观经济调控的。

　　至此，本文可以辩证地回答题目所提出的疑问了：宏观经济的偏热为房地产发展的偏热创造了条件，房地产发展的偏热又加深了宏观经济的偏热，双方在某种程度上互为条件或互相推动；解决房地产发展的偏热，需要良好的宏观经济环境为基础；解决宏观经济的偏热，需要良好的房地产市场运行来配合；前几年房地产发展的偏热（乱）具有严重性，有首先对此进行调控的紧迫性，以解对国民经济之危和对社会之害；在较为完备的房地产调控措施下，即便在宏观经济未完全调整好以前，房地产调控仍有可能获得较为显著的成效；当然，希望宏观经济也调整好，为房地产调控的顺利实施和彻底胜利创造坚实的基础。