土地是农村商品生产赖以发展的重要生产资料。如何合理利用上海郊区有限的土地资源，是我们当前面临的一大抉择。本文试就城郊土地商品化经营的依据、方式等问题作一肤浅的探讨。
一 城郊土地商品化经营的理论依据
土地的商品化经营是与商品经济的发展相联系的。城郊对外进一步开放和商品经济的发展，客观上要求对土地这一生产资料采用类似经营一般商品的方式实行商品化经营，离开了土地商品化经营的商品经济是一种不完全的商品经济。长期以来，由于我们片面理解了土地的公有制，否定了在土地公有制的条件下还存在着绝对地租。在理论和实践上对土地实行一种近似无偿使用的“大锅饭”体制，使企业和农民对珍惜土地的观念淡漠了。特别是近几年，随着城乡经济的互相渗透、乡镇工业的迅猛发展以及进一步对外开放，超标占地现象屡见不鲜，在土地征用上宽打宽用，宁多勿少，个别的还征而不用，土地浪费严重。结果导致了对郊区生产力的破坏，使城乡经济发展潜伏着危机。因此，实行土地的商品化经营，废除城郊土地无偿使用的旧体制，已成为上海城乡经济继续稳步发展的基本前提。
我们认为，实行土地商品化经营的客观依据主要有三点。
其一，社会主义制度下还存在着绝对地租。社会主义土地制度的基本特征为土地公有制，但是，实行土地公有制并不等于取消土地的所有权，在客观上我国土地还存在着国有和集体所有两种类型。由于土地所有权指的是对土地占有的一种权利关系，这种权利关系具有鲜明的排它性，再加上土地生产资料的稀缺和不能再生，于是便形成了土地占有和使用上的垄断。由于这种垄断，城郊土地所有者才有可能在它所占有的土地上排斥其他一切社会成员对该土地的无偿使用，使土地只服从于占有土地的某个社会集团，例如村或生产队全体成员的意志。而这种占有和使用的垄断，正是个别产品价格低于社会生产价格的差额——超额利润的根本原因，土地的集体所有者完全有理由获得它在土地上生产出来的农产品所带来的这部分超额利润，即绝对地租。这在目前城郊土地的借用上表现得比较明显，厂矿企事业单位向生产队借用土地，生产队向国家或国营农场借用土地，生产队之间对土地的互借等等，不再是无代价的，其所支付代价中已经包含了一部分绝对地租。这里值得指出的是今后国家向生产队征用土地时所支付的代价中也必须考虑绝对地租。
其二，城郊土地所有权与经营权的分离。党的十一届三中全会以来，由于对农村实行了一系列灵活的经济政策，积极推行了联产承包责任制，使广大承包户和乡镇企业变成了独立的商品生产者，改变了过去农村集体经济组织既是土地所有者又是土地经营者的旧体制，土地的所有权和经营权发生了分离。这种“二权”分离形式，从土地关系来看，它并不改变土地所有制性质，而只是土地经营权在一定期限内的一种让渡。既然是经营权的让渡，那么，作为占有土地的社会集团一一农村集体经济组织就可以凭借对土地所有权的垄断收取地租，因为，土地所有权的存在是绝对地租存在的前提和基础，使用土地而不支付绝对地租就意味着对土地的集体所有制进行事实上的废除。同时，由于土地客观上存在着肥力高低、位置优劣和投入土地的成本多少的差异，因此，在“二权”分离条件下，土地经营者还应向土地所有者支付足够的级差地租，以保证土地所有者通过向外租赁土地而获取一部分高于社会平均利润以上的超额利润，否则，在市场机制作用下土地所有者就会把土地租赁给为土地所有者带来更大利益的其他产业或企业。
其三，土地具有成为一种商品的潜在属性。土地除了具有使用价值外，还具有价值。价值的实体是劳动。诚然，土地作为一种自然物是没有价值的，自然也就不具备商品化的条件。但是，完全呈自然状态的不经过人类任何开发的土地在城市郊区几乎是不存在的，也就是说郊区土地一般都经过了人们长期的辛勤劳动，国家和集体也投入了大量资金进行土地的农业开发，甚至少量的城市开发，从而增强了郊区土地的农田基本建设和卫星城镇建设，使凝结在城郊土地上的劳动不断增多。由于对土地投入了大量的人力、物力和财力，使郊区农业从单家独户的小生产发展成为具有一定程度现代化生产能力的农林牧渔全面发展的大农业；同时，郊区土地对城市住宅和工业区的开发以及吸收，利用外资等也产生了巨大的魅力。因此，城郊土地在具有使用价值的同时也是具有价值的，这个价值是由生产和再生产土地的使用价值时所花费的劳动来决定的。既然土地具有价值，那么，在“二权”分离的前提下，经营土地的单位或个人就必须向土地所有者支付代价。可见，在城郊对土地实行商品化经营的理论依据是成立的。
二 城郊土地商品化经营的意义
从实践上看，城郊土地商品化经营对促进城乡经济发展的意义十分重要。
第一，有利于保护耕地，促进城乡生产力的合理配置。近几年来，上海在城市传统工业扩散和发展工农联营企业方面存在着不少问题，其中之一就是生产力的地域配置不尽人意。根据全市统一规划，城市大工业扩散布点和农村乡镇工业的发展一般不安排在近郊区，以避免工业区特别是有污染的工业企业与住宅小区混杂，但执行的结果是这些行业一般都落脚在近郊区。原因主要是缺乏有效的经济调节手段，在土地租赁费征收方面漏洞太多：①标准过低；②没有鲜明地拉开档次；③乡镇工业用地所交付的使用费仅仅是农业税那部分，每亩近10元，等于不收。如果我们对这一情况不及时给予高度的重视并采取措施，利用经济杠杆加以调节，那么后果必然是：①使上海郊区本来就已经不平衡的经济发展状况陷于更加的不平衡，近远郊农村商品经济发展水平的距离将进一步拉大；②不利于保护耕地和调整农村的产业结构；③使城乡生态环境遭到破坏，近郊区工业和住宅区的混杂，给城市生态环境的保护带来诸多危害。实行土地商品化经营以后，就可以通过价值规律和国家宏观控制调整城乡生产力的不合理配置，保护好耕地资源。同时，由于地价的作用，近郊土地或主要市口将自觉地让位于经济效益明显的第三产业。大批工业企业将无法承受较高的地价而被置换到中远郊，从而使城乡整体生产力布局日臻合理。
第二，有利于促进上海城乡的进一步对外开放。随着对外经济的发展，来上海兴办合资或独资企业的外国客商日益增多。对这些外资企业，我们不能无偿提供土地。为了使中外合资双方能在平等的基础上进行合作并多创外汇，就应当参照国际上同类型地区的地价行情收取地租或发展土地入股。此外，在对外经济关系中实行土地的商品化经营，还有助于我们利用外资解决基本建设资金不足的难题。
第三，有利于进一步巩固农村土地的集体所有制性质。从上海郊区来看，由于将土地排除在商品经济范畴之外，使生产队对土地的所有权不能很好地从经济上得到实现。国家征用生产队土地而支付的各种补偿费按理应归生产队作为扩大再生产基金，但实际上这笔资金大部分被乡政府挪作它用，个别地区还出现了将宅基地、自留地变成祖传家业来使用，合法土地所有权形同虚设。实行土地商品化经营并明确土地归村或生产队集体所有，就可以保障其在经济上得到实现，巩固农村土地的集体所有制。
三 城郊土地商品化经营的方式
由于土地的商品化经营是一种经济行为，它是通过土地所有者向土地经营者收取一定的租赁费用等形式来实现的。因此，在方式上就要坚持宏观控制与微观用活相结合，要在服从国家整体规划的前提下，通过自觉运用价值规律，综合采取行政、经济、法律的手段，做到充分、合理、有效地利用土地资源。
（一）关于土地价格。这里所指的土地价格是指在某个时期内土地的租赁价格，不牵涉到土地所有权的买卖。土地租赁价格是土地商品化经营的必要手段。从目前来看人们对制定土地租赁价格的方法主要有两种。
一种是沿用苏联的“再生产费用法”。其主要内容是在还有新的土地可供开发的情况下，一块土地的价格由开发具有同样效能的一块新土地的劳动耗费来决定，在没有新土地可供开发的情况下，则由这块土地占用以后，为了取得同样数量的使用价值，需要在其余的土地上增加的投资来决定。这种观点充分注意到了城郊土地的价值，方法也简单易行，但不足之处是对城郊土地的供求关系估计不够。因此，按“再生产费用法”计算出来的土地租赁价格在城郊可能偏低。
一种是土地的“双重租赁价格法”。即土地的价格由两种因素决定，第一是土地的价值价格，第二是土地的资源价格。我们认为，这一方法比较符合城郊农村的实际情况，它弥补了“再生产费用法”的不足，因而是可行的。土地的价值价格是由土地在被开发过程中所投入的劳动决定的，这部分价格反映了土地成本，而土地的资源价格则是由土地的稀缺性造成的。由于土地稀缺，所以在土地被占有以后随着供求关系的变化，自然会出现价格的变化，在靠近市场的地方，因地理位置以及土壤丰度的影响，地价就会变得十分昂贵，而远离市场的地方，其资源价格又会变得较为低廉。从这个意义上讲土地资源价格的提出是因为充分考虑到了土地客观上存在绝对地租和级差地租，所以，土地租赁价格应是土地价值价格和资源价格两因素共同作用的结果，离开了任何一方都不能充分反映土地租赁价格的真实面目。
那么，城市郊区土地的资源价格如何表示呢？我们认为，土地的稀缺和土地的垄断造成了土地的资源价格，而资源价格的高低取决于供求关系的变化。在供求关系中核心是需求，因为，土地的量是一个常数，但人们对土地的需求却是无限的。随着社会经济的发展，土地的相对资源就会日益减少，供求关系也自然要趋向紧张。这种现象在城市郊区尤为明显。实践表明，需求的增长一般情况下是和市场相连的，越是靠近市场的地方土地的需求越是巨大，反之亦然。据此，我们感到土地的资源价格或者说供求关系可以用一个常数来表示，即土地的区位调节系数（大于1），土地的租赁价格可以写成如下公式：
土地价格 = 土地成本 × 土地的区位调节系数
所谓土地的区位调节系数，是指由于受市场远近的影响，同一类用地会产生不同的效益，为了使经营土地的企业在平等的条件下展开竞争，促进农村商品生产的发展，而对郊区不同地段同一类用地的一种地价调节系数。制定区位调节系数的目的在于尽可能地在地价上反映出土地位置、供求关系、不同行业的利润率、土壤丰度和政府鼓励发展项目等诸多因素对企业发展的影响。当然，城郊土地区位调节系数也不是一成不变的，它应在相对稳定的基础上适时调整。
那么，土地成本包括哪些内容呢?租赁期间的土地成本又如何折算呢?根据上海郊区的实际情况，土地成本至少应包括围海造田、改良土壤、农田基本建设、田间必要的固定建筑、移民和居民点建设、劳动力安置、青苗费等等的一切投资费用。确定了土地成本的范围，租赁期间土地成本的折算就比较容易了。假定城郊土地租赁期限最长为X年，并且认为租用土地X年等于永久使用，则租赁土地X年就必须收回全部土地成本，如要租赁土地A年（A≦ X），则需支付A/X的土地成本，进而，租赁A年的土地价格 =（A年内分担的土地成本 + A年内的土地纯收益和相应的利息）× 土地区位调节系数。
（二）关于土地规划。为了使郊区有限的土地在商品化经营的过程中做到国家宏观控制和微观用活相结合，必须将全郊区的土地放到全市改造、振兴和对外进一步开放的总背景中通盘考虑，统一规划。搞好用地规划，要求对市郊土地明确划定若干重点发展区域，区域的划分则是一项十分复杂的工作。首先要充分调查土地利用现状和进行土壤质地普查。其次要根据城市总体规划的要求，充分注意到城市扩散、延伸对郊区的影响。其三要考虑对外进一步开放的要求，及时划定若干涉外经济区；其四对全市及各县农业区划的成果也应尽量加以应用，等等。规划一经确定就应由各级人民代表大会通过，报上级人民政府批准，使规划法律化。这样既可以使各层次的土地经营者根据规划和市场需求有选择地从事商品生产，也可以切实保护好郊区的土地资源，使三次产业在地域上的分布趋于合理，为城乡经济的协调稳步发展奠定基础。
（三）关于土地租赁收入的分配和使用。实行土地商品化经营以后，如何合理分配土地租赁收入是一个需要进一步明确的问题。目前，在城郊土地经济关系中，除了土地所有权比较混乱以外，在已经试行土地有偿使用的社队，其租赁收入的分配实际上并没有真正按照土地所有权进行分配，该由生产队所得的收入，有的却大部分被乡或大队拿去了。主要原因是土地到底是归谁所有不明确。为了合理分配土地租赁收入，我们认为，今后一是要按照土地法的规定，结合上海市的实际情况，在普查的基础上认真划定乡（镇）、村以及生产队所有的土地，发放土地所有证，予以法律上的保护。同时，对使用土地的单位或个人要发放土地使用证，使用土地交纳的租赁费原则上应归土地所有者，其他经济组织不得任意挪用。二是根据国家、集体对生产队土地的投资情况，生产队对所收取的土地租赁收入要按照实际可能适当地向国家或乡、村交纳一定比例的费用。而农村集体经济组织对土地租赁收入的使用则应坚持取之生产、用于生产的原则，不能将其纳入消费基金范围。需要指出的是，考虑到农民承包土地以后也对土地进行了投资，提高了土壤的丰度，改良了土壤的理化性状，所以，国家征用承包户土地或者集体中止继续发包土地转而向其他企业出租时，可以在土地租赁收入（或者是征地收入）中拨出一部分归原承包户，作为对其投资的一种经济补偿。但这种补偿本质上不是将租赁收入的一部分用于个人消费，而只相当于集体对承包户投入土地而又未充分发挥其效应的那部分物化劳动的购买。
（四）关于土地管理方式。其一，将土地列入企业固定资产的范畴，彻底改变以前土地管理混乱的状况，土地一旦列为固定资产以后，一是财会上要开设新课目，二是要根据土地生产资料的特点，合理确定其有形损耗（如建筑物和农田水利设施的磨损和肥水、土壤流失等）和无形损耗（城乡生产力的配置变动对土地供求关系的影响）来提取折旧，折旧额可以打入企业的生产成本。
其二，充实土地管理机构，使土地经营权的转让规范化。从趋势看，随着农村商品经济的发展必然会给农村中第二、三次产业的振兴带来新的契机，相当部分的农民会逐步转移到工副业上去，大批土地终将集中到少数种田能手之中。此外，城乡联营企业之间以及乡镇企业内部土地经营权让渡的机会也在增加。适应这一要求，有关土地管理部门要及早准备，设立专门机构办理转让业务，并对土地转让过程中的一些经济纠纷作出仲裁。
其三，试行土地抵押贷款，为农民和乡镇企业发展商品生产筹集必要的生产资金开辟新路。可以允许将城郊农村土地作为银行贷款的抵押物来发放各类建设贷款。这里的所谓抵押不涉及土地的所有权，仅指企业对土地经营权的抵押。农村或城市在农村企业逾期仍不能清偿债务的取消赎回权，银行或信用社可以将该土地经营权连同地面建筑物进行拍卖，企业则按破产法另行处理。原租赁期满以后，土地仍归集体所有者收回，再行出租。
土地抵押贷款可以有以下几种。第一，开办短期的土地抵押贷款，这类贷款是指为扶持农户或乡镇企业以及其他经济形式的企业发放流动资金贷款，包括种子、化肥、塑料薄膜以及工业用能源、原材料等；第二，开办中长期贷款，主要帮助企业购置大型农具、车辆和其他物资；第三，开办支持性的贷款，为了促进农业生产向专业化、社会化方向发展，对城郊农村善于经营但又缺乏资金、土地的承包户或企业实行信贷支持，帮助他们购入土地的经营权，以适当集中土地，促成土地、资金、人力和经营能力的最佳组合。
其四，调整税率，开设土地税种。土地商品化经营以后客观上就要求在税制方面作些相应改革。例如，对农村社队收取的土地租赁收入应按一定比例交纳租赁所得税，土地转让应交纳流通税等等。所得税款在农村的由乡财政收取，在城镇的由县财政收取。
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